배당주 추천 : 최고의 오피스 리츠 BXP

오늘 알아볼 배당주는 BXP(Boston Properties)로,  현재 12년 최저가 수준의 주가를 형성하고 있으며, 배당수익률은 5% 중반으로 준수합니다. 투자 업계 종사자들 사이에서도 좋은 오피스 빌딩 전문 리츠로 알려진 BXP에 대해 자세히 알아보겠습니다.

BXP 정보

BXP는 1970년 설립된 오피스 리츠이며,

오피스 건물들에 투자합니다.

한국에 비유하자면 여의도나 역삼등의

최상위급 오피스에 주로 투자하는 셈입니다.

보스턴 뿐만 아니라 뉴욕, LA, 샌프란시스코 등 

미국 주요 대도시에도 고급 오피스들을 

다수 보유하고 있습니다.

BXP는 퀄리티 높은 임차인들과

그에 맞는 높은 임대료를 받는다는 것이 큰 장점입니다.

매출 규모 및 수익 구조

매출의 97%는 오피스 임대료이며

나머지 3%는 주차 관련 매출로 

굉장히 단순한 수익구조를 가지고 있습니다.

BXP는 2022년 2분기 기준 

202개의 오피스 건물을 소유하고 있으며, 

소유한 면적을 비교했을 때 

미국의 오피스 리츠 중 가장 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

BXP의 안정성이 돋보이는 점은

고객의 집중도입니다.

다양한 산업의 기업들이 BXP의 오피스를 임대하는데,

> 법률기업 21%

> 테크놀로지 산업 20%

> 금융산업 20% 이상을 차지하는

주요산업의 비중이 높은 편이지만, 

안정적인 산업들 위주로 구성되어 있으며

기업별 비중을 확인했을 때, 

가장 높은 비중을 차지하는 Salesforce도 

3%내외의 점유율을 가지고 있습니다. 

나머지 기업들은 1~2%정도의 점유율로 

굉장히 고객 분산이 잘 되어있음을 확인할 수 있습니다.

BXP 배당

BXP의 주당 배당금은 꾸준히 우상향하는 추세이지만, 

최근 코로나의 영향으로 배당금 증가가 더딘 상황입니다.

배당수익률은 2015년부터 2~3%를 기록하다가

주가가 낮아진 2020~2021년에 3~4%

2022년 금리상승과 오피스 리츠 불확실성 증가로

현재 배당수익률은 5% 중반까지 올라간 상황입니다.

배당성향은 60~70%의 안정적인 수준입니다.

코로나 이후에도 배당성향이 70% 아래이기 때문에

배당성장이 한동안 정체될 수는 있어도,

배당의 안정성은 높아 보입니다.

장단점 정리 및 결론

장점

1) 미국 최대 상업 도시에 최고의 오피스만 집중 보유한 포트폴리오

2) 회복세에 들어선 영업 + 경영진의 현명한 대응 (용도 변경 등)

3) 낮은 고객 집중도

단점

1) 저조한 오피스 입주율 (회복세이지만 코로나 이전까지는 복귀하지 못함)

2) 채무 부담 및 금리상승에 잘 대비되어있지 않음

3) 높은 채무부담도로 인한 단기간의 배당 정체

최근 금리 상승으로 인한 악영향으로 현재 할인된 가격에 거래되고 있습니다.

빠른 기간에 회복세로 전환하는 것은 어려워보이지만, 

퀄리티 좋은 오피스, 낮은 고객집중도 등으로 인한

안정적인 배당지급이 가능한 상황이기 때문에

지속적인 5% 중반의 준수한 배당 수익률은 여전히 매력적입니다.

소규모의 금액으로 투자를 시작한 뒤,

주가 하락으로 인해 배당수익률이 상승할 때

추가적인 매수를 통해 배당상승을 노리는 방법도 있겠습니다.

주가 71.3$ = 배당수익률 5.5%

주가 65.3$ = 배당수익률 6%

주가 60.2$ = 배당수익률 6.5%

주가 56$ = 배당수익률 7%