오늘 분석해 볼 IRM(Iron Mountain)은 미국에 상장된 특수 리츠입니다. 헬스케어나 리테일처럼 큰 시장이 형성된 것이 아니라 틈새시장을 노리는 비즈니스 모델을 가지고 있습니다. 현재 5%대의 높은 배당수익률과 최근 주목받고 있는 데이터센터 리츠라는 점이 매력적입니다.
IRM 기본 정보
IRM은 2차 세계대전때부터
개인, 회사 및 정부기관의 중요한 기록물을
폐광된 철광산에 보관하면서 사업을 시작했고,
1996년 상장된 회사입니다.
매 분기마다 지급하는 배당수익률은
최근 5% 중반대를 유지하고 있습니다.
매출액 구성
IRM의 경영진은 매출액을 크게 두가지로 구분합니다.
첫 번째는 Storage 사업으로,
전체 매출의 65%를 차지합니다.
이 사업은 세부적으로 물리적인 기록물을 보관하는
Record Management가 73%
고객들의 데이터를 백업하고 보관하는
Data Management가 12%
데이터센터 매출액이 10%를 차지합니다.
두 번째 서비스 사업은
전체 매출의 35%를 차지합니다.
서비스 사업에서도 Record 부분이
42%로 가장 큰 부분을 차지하며,
기록물 파쇄 서비스가 24%를 차지합니다.
비즈니스 모델
IRM의 비즈니스 모델을 크게 두 가지로 나누어 보면,
고전적인 사업에 속하는 기록물, 데이터의
보관/관리/파쇄 등 RIM 사업이 있으며
또 하나는 현재 유망한 사업으로 손꼽히는
데이터센터 사업이 있습니다.
지난 6년간 IRM의 데이터센터 매출액은
15배나 증가하는 큰 상승폭을 보여주었는데,
하지만 그럼에도 전체 매출에서 차지하는 비중이
아직 11%밖에 되지 않는것은 아쉬운 점입니다.
지난 10년간 지역별 매출액은
미국 매출이 큰 비중을 차지하고 있긴 하지만,
해외 사업을 확장하면서
해외 매출 비중이 35%를 초과하며 증가하는 추세입니다.
IRM 배당 및 주가
현재 IRM의 1주당 배당금은 2.47$로,
2014년 리츠로 전환된 이후에
2018년까지 연 평균 8%로 빠르게 성장했지만,
2019년부터는 최근까지 배당 성장이 정체된 상태입니다.
배당수익률을 보면, 2018년 이후로 높아졌는데,
배당금은 정체되었지만 주가가 하락했기 때문입니다.
주가 수익률을 보면, 상장된 이후 금융위기까지
연 평균 20%의 가파른 성장을 보여주었고,
이후 긴 횡보 구간을 겪었습니다.
그리고 최근 긴 횡보를 마치고
2021년 다시 성장세로 돌아섰습니다.
IRM 영업
IRM의 투하자본 이익률(ROIC)은
과거에는 15% 이상을 유지하면서 좋은 모습을 보였지만,
2016년부터 감소하기 시작하면서
현재 10% 초반대로 떨어진 상황입니다.
ROIC는 영업이익률 x 투하자본 회전율로 볼 수 있는데,
IRM의 영업이익률은 안정적으로 유지되었지만,
투하자본 회전율이 2016년부터 하락했기 때문입니다.
회전율이 떨어지는 이유는
IRM이 새로운 투자를 늘린 만큼
매출액이 바로 따라 오르지 않았기 때문입니다.
그 이유는 IRM이 최근 2016년과 2018년에
대규모 M&A를 진행했기 때문입니다.
2016년에 Recall Holdings와 합병을 추진하면서
RIM 사업부문을 호주, 캐나다, 영국 등으로 확장하는 동시에
합병된 법인의 운용비용, 매출원가 등
1억달러 만큼의 비용 시너지로 이익 증가를 기대했습니다.
2018년에는 IO Data Center의
미국 사업부문을 인수했는데,
기존에 IRM이 보유한 68MW 규모의 데이터센터에
77MW 규모의 데이터센터를 추가하여 총 145MW로
공격적인 데이터센터 확장을 진행했습니다.
이렇게 두 번의 공격적인 M&A를 통해
IRM의 투하자본은 약 2.5배 상승했지만
매출은 30%만 올랐고,
그 이후로 큰 변화가 없는 상태입니다.
정리하자면,
과거 높은 자본 효율성을 보여주었던 IRM은
M&A를 통해 몸집을 키우고
새로운 사업 영역에 진출했지만
아직까지는 그 효과가 크게 나타나지 못하는 상황입니다.
영업 안정성
우선 입주율을 살펴보면,
기록물 76% 데이터68%로
과거와 유사하거나 10%정도 증가했습니다.
입주율로 판단하자면 전통적인 기록물 보관 사업이
사라지는 추세는 아니라는 것을 확인할 수 있습니다.
기록물 사업이 계약구조는 계약 유보율이 약 98%이고
현재 기록물의 절반 이상이
15년 이상 보관되어왔다는 점에서
입주율 유지 가능성은 양호해 보입니다.
데이터센터의 경우 평균 만기가 약 3~4년으로
훨씬 짧지만, 데이터센터의 특성상
정상적인 수치로 생각할 수 있습니다.
데이터센터의 가입해지율은 4~8%정도인데,
[EQIX 2.3%] [DLR 4.4%] [COR 3.6%] [CONE 5.4%]등
우량한 데이터센터들의 가입해지율과 비교하면
높은 편이라는 점은 아쉬운 부분입니다.
배당성향은 2018년부터 70~80%를 유지하고 있는데
분기별로 보면, 2020년 4분기에 94%까지 올랐지만
이후 꾸준히 감소하여 21년 3분기 기준
69%까지 떨어졌습니다.
정리하자면 IRM은
입주율은 안정적인 수준이고
배당성향도 2021년부터 감소하는 추세이지만
입주율 유지 가능성이 경쟁사 대비 낮은 편입니다.
장기 배당 정책
IRM의 경영진이 장기적인 배당성향을
60% 초중반으로 설정하고,
이 목표를 달성하기 전까지
배당금을 늘리지 않겠다고 발표했습니다.
최근 실제 배당성향이 77%라는것을 감안하면
아직 배당금 증가까지는
시간이 더 소요될 것으로 보입니다.
게다가 2021년부터 시작된
급격한 주가 상승으로 인해
2023년 현재 기준 배당률이
4.5%로 하락한 상황입니다.
따라서 안정적인 배당지급은 가능하지만,
단기간 안에 배당 성장이 불투명하기 때문에
현재 높은 가격에 4.5%의 배당률을 노리기 보다는
장기적으로 가격 추이를 살펴보며
주가 하락으로 인해 배당률이 5% 중반대까지 올라온다면
투자를 고려해볼만 하다고 생각합니다.
